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Die Eigentümerversammlung ist eine Zusammenkunft aller Stimmberechtigten oder ihrer Vertreter in einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage. Sinn und Zweck ist der Austausch über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Beschlussfassung über verschiedene Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümerversammlung gibt Eigentümern die Möglichkeit an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Sie dient der Willensbildung und zudem eine Beratungs- und Kontrollfunktion.

Wie oft gibt es eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung muss turnusmäßig mindestens jährlich einberufen werden. In der Regel findet die Eigentümerversammlung im Sommer statt, da dann sämtliche Unterlagen des letzten Wirtschaftsjahres vorliegen. Die Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung gehört zu den Pflichten des WEG-Verwalters.

Zusätzlich zu der jährlichen Versammlung muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Einberufungsberechtigt sind neben dem Verwalter auch der Vorsitzende des Beirats oder sein Stellvertreter.

Die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung

Die Ladung muss in Textform binnen einer Frist von grundsätzlich zwei Wochen erfolgen. In besonders dringlichen Fällen kann die zweiwöchige Frist auch unbeachtet werden. Formelle Voraussetzung der Ladung ist ferner, dass die Eigentümer über die Tagesordnung informiert werden. Den Wohnungseigentümern muss kein konkreter Beschlussantrag mitgeteilt werden, aber es muss der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Ansonsten sind die Beschlüsse grundsätzlich nicht wirksam und anfechtbar. Sind und Zweck dieses Gesetzes (§ 23 Abs. 2 WoEigG) ist, dass die Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet werden. Durch die Ankündigung sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden und sie erhalten die Möglichkeit, sich auf die verschiedenen Themen vorzubereiten. Nach der Durchsicht der Tagesordnung können sie frei entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen oder nicht. Eine spontane Ergänzung der Tagesordnungspunkte und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung ist daher nicht möglich.

Beschlussfassung über die Abrechnung des Wirtschaftsjahres

Regelmäßig wird bei einer Eigentümerversammlung über die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist immer dann anfechtbar, wenn den Eigentümern nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen vor der Versammlung einzusehen.

Die Universalversammlung

Von der grundsätzlichen Anfechtbarkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bei fehlerhafter Ladung gibt es eine Ausnahme:

Kommen sämtliche Wohnungseigentümer auch ohne ordnungsgemäße Ladung zusammen liegt eine Universalversammlung vor. Bei einer Universalversammlung werden sämtliche Einberufungsmängel geheilt, wenn alle Wohnungseigentümer einstimmig festlegen, dass sie eine Eigentümerversammlung abhalten und dort über bestimmte Angelegenheiten beschließen wollen. Voraussetzung ist jedoch ferner, dass alle Eigentümer Kenntnis davon haben, dass die gesetzlichen Vorschriften umgangen werden. Nimmt ein Wohnungseigentümer ohne erkennbaren Widerspruch an einer Universalversammlung teil, wird von einem stillschweigenden Verzicht seinerseits auf die Einhaltung der gesetzlichen Formalien ausgegangen. Eine Universalversammlung unter Beteiligung von Stellvertretern ist nicht möglich, es müssen zwingend die Wohnungseigentümer persönlich anwesend sein.